Строительство дома из газоблока в зоне подтопления: новый закон 2026 запрещает

Изменениями в Водный кодекс РФ установлен запрет на строительство в зонах затопления и подтопления объектов капитального строительства Федеральный закон от 04.08.2026 № 301-ФЗ внёс кардинальные поправки в статью 67.1 Водного кодекса РФ. Документ опубликован на официальном портале правовой информации 4 августа 2026 года (№ 0001202608040037) .

• Федеральный закон от 04.08.2026 г. № 301-ФЗ О внесении изменений в статьи 24 и 67–1 Водного кодекса Российской Федерации и статью 3 Федерального закона «О безопасности гидротехнических сооружений»
• Федеральный закон от 4 августа 2026 г. № 301-ФЗ "О внесении изменений в статьи 24 и 67.1 Водного кодекса Российской Федерации и статью 3 Федерального закона "О безопасности гидротехнических сооружений"

Раньше: строить в зоне подтопления можно было, если предусмотреть инженерную защиту: дамбы, берегоукрепление, подсыпку грунта или свайный фундамент.

Теперь: в границах установленных зон затопления и подтопления строительство объектов капитального строительства (ОКС) полностью запрещено.
Исключение — только сооружения инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод. То есть построить можно только саму дамбу или берегоукрепление, а не дом за ними.

Исключение — только сооружения инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод. То есть построить можно только саму дамбу или берегоукрепление, а не дом за ними.

• Прокурор разъясняет

1. Защита не снимает запрет автоматически

Раньше можно было: построил дамбу — и строй дом. 
Теперь это не работает. Зона считается действующей, пока сведения о ней есть в ЕГРН.
Зоны затопления и подтопления относятся к зонам с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Они считаются установленными со дня внесения сведений о них в ЕГРН .

Даже если вы построили инженерную защиту, зону нужно официально прекратить через уполномоченный орган — Росводресурсы (Федеральное агентство водных ресурсов) — и исключить сведения из ЕГРН. Только после этого можно строить капитальный объект

👉 Нормативная база:

Постановление Правительства РФ от 18.04.2014 № 360 — утверждает Положение о зонах затопления, подтопления. Устанавливает порядок их установления, изменения и прекращения. Согласно этому документу, зоны прекращают существование решением Росводресурсов .

Приказ Росводресурсов от 16.09.2019 № 230 — регулирует порядок внесения сведений о зонах в ЕГРН .

ПОЛОЖЕНИЕ О ЗОНАХ ЗАТОПЛЕНИЯ, ПОДТОПЛЕНИЯ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ВОДНЫХ РЕСУРСОВ

Процедура сложная, долгая и дорогая. Местные власти не обязаны её инициировать за свой счёт.

2. Если участок уже ваш, а дома нет — строить нельзя

Новый закон не отменяет право собственности на уже зарегистрированные дома. Но если участок есть, а дом ещё не построен — новое капитальное строительство в зоне запрещено .

3. Если зона пересекает только часть участка

Запрет действует только в пределах части участка, которая входит в установленную зону. Строить можно на той части, которая не попадает в зону подтопления. Но это нужно проверять отдельно .
ПОСТАНОВЛЕНИЕ

4. Администрация не должна предоставлять участки под застройку в зоне

Если участок ещё не получен, власти не вправе предоставлять землю для капитального строительства, если использование противоречит прямому запрету закона .

Даже если разрешение на строительство получено до 4 августа, оно не гарантирует, что вам дадут ввести дом в эксплуатацию. Каждый случай требует индивидуального юридического анализа.
Если стройка ведётся без разрешения — новый запрет распространяется на объект. Узаконить такой недострой через суд будет практически невозможно, а объект могут признать самостроем и обязать снести за свой счёт .

🛠 Как проверить участок перед покупкой или стройкой

✅ Проверьте границы зон подтопления в ЕГРН (закажите выписку).

Выписку можно заказать:

1.  В любом офисе МФЦ;
2. В «Личном кабинете правообладателя» на официальном сайте Росреестра;
3. На портале «Госуслуги».

Калужский Росреестр информирует, как проверить вероятность нахождения земельного участка в зонах подтопления и затопления

👉 Основание: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — именно в нём закреплён порядок внесения сведений о зонах с особыми условиями использования в ЕГРН.

✅ Проверьте публичную кадастровую карту (НСПД — Национальная система пространственных данных).

Для этого нужно:
1. Зайти на портал НСПД;
2. Войти в раздел «Публичная кадастровая карта»;
3. Выбрать картографические слои НСПД → опцию «Зоны с особыми условиями использования территории» (ЗОУИТ) → «Иные ЗОУИТ»;
4. При нажатии на участок отобразятся имеющиеся ограничения и реквизиты документа-основания .

✅ Закажите градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

ГПЗУ выдаётся органом местного самоуправления бесплатно в течение 14 дней. В нём прописаны все ограничения и градостроительный регламент именно для вашего участка .

Чем СПОЗУ отличается от ГПЗУ? 

👉 Основание: статья 57.3 Градостроительного кодекса РФ. ГПЗУ содержит информацию о зонах с особыми условиями использования, включая зоны затопления и подтопления .

❗️ Помните: положительное уведомление о планируемом строительстве, полученное до 4 августа, не гарантирует, что дом зарегистрируют. При подаче уведомления об окончании строительства проверяют ограничения, действующие на дату подачи .

Закон только вступил в силу. Часть положений вступает в силу с 1 января 2027 года — в частности, утверждение методики определения вреда от негативного воздействия вод и оценки эффективности мероприятий по его предотвращению .

Скорее всего, в закон будут вносить правки, потому что он затрагивает интересы огромного числа граждан и застройщиков . Но пока никаких официальных изменений нет.

Изменения в Водный кодекс: Евгений Сысоев о рисках для девелопмента